Los índices de referencia de los préstamos hipotecarios

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Julio Rodríguez López es miembro de Economistas Frente a la Crisis

Los índices de referencia de los préstamos hipotecarios a comprador de vivienda son  una pieza importante del sistema crediticio. La evolución del tipo de referencia más empleado afecta al ahorro de los hogares cuando dominan los créditos a interés variable. Los índices de referencia hasta ahora usados en España distan de ser óptimos, pero no existe una alternativa clara a los hasta ahora utilizados.

En los últimos 20 años,  dentro del sistema hipotecario español, uno de los de mayor dimensión del mundo,  los créditos a interés variable han pasado a ser hegemónicos. Así, en 2012, según la Estadística Registral,  el 96,5% de los nuevos préstamos hipotecarios para compra de vivienda fueron a interés variable. En dicho año el 3,5% fueron a interés fijo y el 90% fueron créditos  a interés variable con el euribor  a doce meses como índice de referencia.  El 4,5% lo fueron a interés variable, indiciados con el IRPH (índice de referencia de los préstamos hipotecarios).

Por otra parte, según el Banco de España, los créditos  a interés variable con actualización anual han descendido desde el 90% del total de nuevos préstamos de 2008 hasta el 77% en 2012.  Los  créditos con periodos de actualización  situados entre  uno y cinco años han pasado del 6,2% de 2008 al 20,2% en 2012.

Los  préstamos a tipo variable indiciados con el euribor a doce meses siguen siendo la fórmula más frecuente. La manipulación probada del Libor por parte de un grupo de grandes bancos europeos y norteamericanos ha arrojado dudas sobre  el contenido efectivo del euribor, en un  tiempo de escaso funcionamiento de los mercados mayoristas de dinero.

El fuerte  descenso del euribor en 2012-13  lo han compensado los bancos con un importante aumento del diferencial  entre el tipo ofrecido y el euribor, que ha alcanzado el  2,63% en los dos primeros meses de 2013. El euribor como índice de referencia presenta una importante variabilidad media anual, que fue del 46% entre 2003 y 2012. Dicha variabilidad resulta  más moderada, el 11%, en el caso del tipo de interés medio de los préstamos a comprador de vivienda a plazos superiores a los  tres años.

No existe un índice ideal ni la actualización anual de los tipos de interés es lo más conveniente. Una fórmula racional sería pactar con  el  banco un tipo de interés fijo no muy superior al tipo medio de los préstamos a interés variable, y ello  durante un periodo de tiempo situado entre tres y cinco años. Se realizaria una actualización del tipo  al término de dicho plazo,  estableciendo un referente que podría ser el euribor a doce meses o el tipo medio de los préstamos a largo plazo.

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