Hipotecas. Los Cambios Necesarios

Julio Rodriguez López es miembro de ECONOMISTAS FRENTE A LA CRISIS

Los créditos a hogares para la compra y rehabilitación de viviendas en situación de morosidad ascendían en España,  a 30 de septiembre de 2011,  a 17.600 millones de euros. Dichos créditos,  en su gran mayoría con garantía hipotecaria, no han dejado de crecer en 2011 a un ritmo significativo. Lo anterior,  unido al continuo descenso del empleo, anticipa futuros aumentos de los procesos de ejecución hipotecaria en España  contra los hogares  que no pueden hacer frente a los  pagos de las cuotas de los préstamos citados. 

El procedimiento de ejecución hipotecaria vigente en España da  lugar a que  la mayoría de  dichos hogares permanezcan endeudados  con las entidades financieras después de perder la vivienda. En el caso de los hogares donde haya algún miembro con empleo, el salario devengado le será embargado por la entidad financiera en una proporción importante durante un largo periodo de tiempo.

La gravedad del problema obliga a plantearse la necesidad de modificar dicho marco legal, sin perjuicio de que el gobierno desarrolle  actuaciones inmediatas a través de acuerdos con las entidades financieras prestamistas. El problema lo complica el reducido peso del mercado de alquiler en España. Solo el 11,8% de los hogares reside en viviendas de alquiler, según la última Encuesta de Condiciones de Vida del INE. Dicha  circunstancia agrava el problema de los hogares desahuciados, por lo que la politica de vivienda estatal debería de  canalizar sus energías hacia la creación de un parque de viviendas sociales de alquiler más significativo que el existente. Este último supone solo el 2%  del parque de viviendas familiares de  España, muy por debajo de las proporciones correspondientes a los países de Europa occidental.

El cambio deseable de la normativa de ejecuciones de las garantías hipotecarias sobre las viviendas principales debería de llevar a establecer en España un sistema equivalente al concurso de acreedores para los hogares sobreendeudados,  y ello para los nuevos préstamos que se concediesen a partir de la entrada en vigor de la nueva normativa.  

Dicho sistema llevaría al  procedimiento conocido como “fresh start”, en el que el deudor sin bienes suficientes para pagar y que no ha incurrido en fraude, se le libera de las deudas pendientes, incluso sin consentimiento del acreedor, procedimiento existente en la mayoría de los países del entorno de España. Lo ideal sería que el prestatario moroso que actuó  de buena fe, no debería de perder su vivienda.

 En el caso de los préstamos morosos existentes, debería de profundizarse en la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) realizada a través del Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio. Puesto que el prestatario permanece desprotegido en el periodo que transcurre entre el impago y la ejecución hipotecaria, deberían de establecerse medidas compensatorias. 

Entre las nuevas modificaciones a la LEC destacarían las correspondientes a la elevación al 80% del valor de tasación de la vivienda como proporción por la cual la entidad financiera prestamista se adjudicaría la vivienda en el caso de resultar desierta la subasta (ahora es el 60%). Se deben de  regular y topar o eliminar  los intereses de demora practicados por la entidad  prestamista en el periodo que transcurre entre el fallido y la subasta. También se debe de acortar el periodo citado, todo ello con el fin de impedir  un aumento mayor de la deuda hipotecaria. Asimismo, es necesario aportar mas transparencia a la subasta en cuestión, reduciendo sustancialmente la fianza ahora  exigida los participantes en la misma.

Las reformas citadas hasta aquí como precisas no impiden que el gobierno pueda establecer acuerdos con las entidades financieras para hacer frente a los casos inminentes en los que resulta imprescindible establecer  cualquier tipo de ayuda para los hogares afectados. En todo caso, las reformas a acometer en materia hipotecaria deben de articularse mediante normas imperativas.

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