Demasiado crédito para el promotor

Julio Rodríguez es miembro de Economistas Frente a la Crisis

Publicado en EL PAÍS. 10 de julio de 2012

La banca subestimó el riesgo de los préstamos al sector inmobiliario, que llegaron al 43,4% del PIB

La reunión del Eurogrupo del 9 de junio puede ser uno de los hitos básicos de la profunda crisis económica y bancaria española que se inició en el ya lejano verano de 2007. Dicha reunión ha formalizado el hecho de que el Reino de España tiene necesidad de acudir al Fondo Europeo de Estabilización Financiera para realizar la necesaria capitalización de una parte del sistema bancario español. Tal necesidad tiene su origen en la crisis del mercado de vivienda, en el que el pinchazo de la burbuja inmobiliaria provocó amplios excedentes de viviendas y de créditos impagados.

Desde los años sesenta del pasado siglo los ciclos del mercado de vivienda han desempeñado un papel relevante en el comportamiento de la economía española. El prolongado periodo de aumento de los precios de fines de los años noventa atrajo a dicho mercado a un amplio segmento de inversores. En el proceso de creación de una burbuja en el mercado de vivienda hubo una amplia complicidad social. Promotores, asalariados, Ayuntamientos, autonomías, Gobierno de España y, sobre todo, bancos y cajas de ahorros, participaron plenamente de un proceso que redujo la base productiva española y que disminuyó su capacidad de competir.

El desarrollo de la burbuja inmobiliaria se realizó sobre todo a partir del crédito bancario a promotores y constructores de viviendas. Dichos créditos se han diseñado de forma que permiten la subrogación posterior de los compradores finales de las viviendas en las condiciones de los mismos (tipo de interés, relación préstamo/valor, plazo). El crédito a promotor no debe de superar en su duración los dos años del periodo medio de construcción de las viviendas, mientras que el crédito a comprador tiene un plazo medio más prolongado, que ahora oscila en torno a los 25 años.

En 1997 el saldo vivo del conjunto del crédito inmobiliario de bancos, cajas de ahorros y cooperativas de crédito suponía en España el 39,9% del crédito al sector privado de la economía y el 28,4% del PIB. En el momento del pinchazo de la burbuja, a fines de 2007, la participación citada en el crédito privado era del 60,4% y su valor equivalía al 102,6% del PIB. El crédito a promotor y constructor ha llegado a equivaler al 43,4% del PIB y el crédito a comprador se ha situado en el 60%.

Después de 2007 la restricción crediticia frenó el aumento del crédito inmobiliario y se inició un aumento dramático de la morosidad de dichos préstamos. A 31 de diciembre de 2011 la tasa de morosidad (saldo de créditos moroso dividido por la suma de los saldos de créditos normalesy morosos) de los préstamos a promotor se elevaba al 20,9%, la del crédito a constructor ascendía al 17,7% y la de los créditos a comprador de vivienda era solo del 2,8%. Sin embargo, la tendencia al alza de estos últimos es una realidad derivada del descenso del empleo y de la recesión de la economía española. El conjunto de la morosidad del crédito inmobiliario ascendía a 31 de diciembre pasado a cerca de 100.000 millones de euros, más del 9% del PIB de 2011.

Se advirtió pronto que el ahorro era insuficiente para alimentar un aumento tan intenso del crédito inmobiliario. La apelación a los mercados exteriores y a los bancos europeos, sobre todo alemanes, resultó imprescindible para financiar un aumento tan intenso del crédito inmobiliario (el 22,6% de media anual entre 1997 y 2007, mientras que el PIB nominal lo hacía por debajo del 9%). Dicha apelación se hizo sobre todo en el euromercado mediante emisiones garantizadas con las carteras de créditos hipotecarios de las entidades de crédito.

Una parte sustancial de la deuda privada española, que ahora se está convirtiendo en gran parte en deuda pública de todos los españoles, se originó en dicho proceso. La amortización de las emisiones de títulos efectuada para financiar el ladrillo ha pesado de forma restrictiva sobre la actividad de las entidades de crédito españolas después de 2008. El fuerte endeudamiento mencionado no financió precisamente una ampliación de la base industrial de España, sino que creó una pirámide improductiva de alrededor de un millón de viviendas de nueva construcción no vendidas.

Dicho excedente de viviendas ha debilitado la calidad de los balances de las entidades de crédito y está en el origen de los problemas. El proceso citado ha pesado más en el caso de las cajas, cuyo negocio bancario estaba menos diversificado y que se habían convertido en el brazo armado financiero de los poderes autonómicos y locales, que encontraron en el ladrillo una vía holgada de financiación fiscal.

La crisis bancaria española ha resultado ser una crisis bancaria clásica y previsible. Detrás de dicha crisis no ha habido ni productos derivados, ni CDO, ni paquetes de créditos basura titulizados, sino solo un volumen excesivo de créditos a promotor, mucho más peligroso que el crédito a comprador de vivienda. Al contrario de lo que se llegó a pensar, la banca al por menor no es una actividad de bajo riesgo. La práctica desaparición de las cajas de ahorros del mapa bancario español, del que no hace mucho tenían más de la mitad de participación, es la mejor prueba de que dicho riesgo nunca debió de banalizarse.

Julio Rodríguez es miembro de Economistas Frente a la Crisis

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