Las necesarias reformas de los procesos de ejecución hipotecaria

Julio Rodriguez López es miembro de Economistas Frente a la Crisis y co autor del libro “No es Economía, es Ideología” que se presenta el lunes 26 de noviembre.

La prolongada crisis económica  (2007-2012) ha originado un crecimiento continuo de la morosidad de los préstamos hipotecarios. La menor morosidad de los préstamos  a la compra y rehabilitación de vivienda  (3,24%) no impide que la cuantía de dichos créditos morosos (20.874 millones de euros a 30.6.2012) resulte relevante. Las ejecuciones y lanzamientos hipotecarios derivados  han evolucionado  en línea con  la cuantía de los préstamos hipotecarios morosos. Los  tres cambios normativos  producidos entre  2011 y 2012  para reforzar la situación de los deudores hipotecarios se han revelado como insuficientes ante la intensidad del problema.

Suponiendo que el 25% de los procedimientos de ejecución hipotecaria recogidos en la estadística trimestral que publica el Consejo General del Poder Judicial  corresponde a préstamos destinados a la compra de vivienda habitual, entre 2008 y 2012 se habrían producido  unas 103.000 ejecuciones y 59.700 lanzamientos de titulares de  dichos préstamos. El procedimiento  de ejecución seguido en España resulta especialmente injusto para el deudor hipotecario. La deuda  existente en el  momento de presentarse la denuncia ante los juzgados por la entidad de crédito prestamista puede haber crecido en más de un 50% al llegar la fecha de la subasta, como consecuencia del aumento de la deuda que producen  las costas hipotecarias y de  los intereses de demora.

    Estos últimos se sitúan en un promedio del 20%, pudiendo llegar hasta el 30%. En caso de ausencia de postores el valor de la garantía no puede superar el 60% del valor estimado a través de una tasación reciente. Tras el procedimiento, el deudor pierde la vivienda y se queda además con una pesada deuda adicional frente a la entidad de crédito.  Fuera de España la figura de la dación en pago de la vivienda para liberarse de la deuda es frecuente en Estados Unidos y en el Reino Unido. En el resto de Europa Occidental funciona la denominada “ley de nueva oportunidad”, con la cual un  juez puede suspender el proceso de ejecución hipotecaria, con lo que el deudor  puede llegar a evitar la pérdida de la vivienda. 

  Tres han sido los cambios normativos introducidos para mejorar la situación de los deudores tras el inicio de la crisis. El RDL 8/2011 incrementó el salario inembargable desde el SMI hasta 1,5 SMI,  más un 30% del SMI por cada miembro del núcleo familiar. Se elevó al 60% del  valor de la tasación la cuantía a recibir por  el deudor como contrapartida por el inmueble hipotecado. Menos de un año despues, gobernando ya  el PP, el RDL 6/2012 introdujo la figura del “Código de Buenas Prácticas”, al cual pueden adherirse voluntariamente las entidades de crédito. 

La aceptación del Código citado por la entidad de crédito conduce a un procedimiento cuyos pasos básicos son los correspondientes a la reestructuración del préstamo,  a una quita de hasta el 25% de la cuantía de la deuda y, finalmente, termina con la dación en pago, esto es,  a la liberación de la deuda para el deudor  y a la entrega de la vivienda al banco acreedor. Una vez producida esta última el deudor puede seguir residiendo hasta  dos años en la vivienda,  abonando al banco un alquiler  moderado como arrendatario (3% del importe de la deuda).

En los hogares  acogidos al mencionado Código todos los miembros deberán de carecer de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. El esfuerzo de acceso  debe de superar el 60% de los ingresos netos que percibe  el conjunto de la unidad familiar. A lo anterior se une la exigencia de que el precio de la vivienda no supere un nivel que queda muy por debajo de los precios reales vigentes en los “años de la burbuja”. De lo anterior se deriva que el ”umbral de insolvencia” establecido en el  Condigo resulta extremadamente reducido. 

El tercer cambio normativo, recogido en el RDL  27 /2012 (BOE de 15 de noviembre), permite suspender por dos años  el lanzamiento para un colectivo también restringido de hogares. Los ingresos de dicho colectivo  no deben de superar los 1600 euros mensuales. Dicha norma no incluye la suspensión de los intereses de demora.  La deuda puede seguir creciendo durante los dos años de suspensión del lanzamiento. El porvenir de los hogares afectados no es precisamente halagüeño al término de los dos años.  Una novedad es la creación de un Fondo Social de Viviendas propiedad de las entidades de crédito, con el que se se pretende  ofrecer cobertura a los hogares desalojados, a cambio de un alquiler ajustado.

Las dos primeras normas apenas han reducido las dificultades de los deudores hipotecarios.  La persistencia del   procedimiento de ejecución antes comentado limita el alcance de la primera de las normas introducidas. El Código de Buenas Prácticas ha generado una demanda reducida de aplicación por parte de los deudores y ha sufrido una alta proporción de denegaciones por parte de los bancos. El Ministerio de Economía  ha publicado el 23 de noviembre de 2012  los resultados de la aplicación del Código de Buenas Prácticas en el primer trimestre de implantación del mismo (11de marzo a 30 de junio). De 278 solicitudes resueltas, 226 (el 81,3%) han sido denegadas por las entidades de crédito, en 44 casos se reestructuró la deuda y solo en ocho casos (2,8%) se produjo la dación en pago.

No cabe esperar milagros del Real Decreto Ley de 15 de noviembre, a la vista del estrecho intervalo de hogares que podrán acogerse a la suspensión por dos años del  lanzamiento. La exposición de motivos de esta ultima norma abre alguna  esperanza  de mejora de la situación,  al reconocer la  necesidad de abordar una reforma más profunda  del marco jurídico de tratamiento a las personas físicas sobreendeudadas   y de mejorar el procedimiento  de ejecución hipotecaria. Tal reforma podría  desarrollarse en la tramitación como proyecto de ley del RDL, una vez convalidado.

Sigue pendiente, pues, una reforma de alcance en el problema del sobreendeudamiento y desahucios. El proyecto de ley contra el desahucio, el sobreendeudamiento y la insolvencia, presentado en el Congreso por el Grupo Parlamentario Socialista (B.O. del Congreso del 31 de octubre de 2012), puede suponer una base importante para avanzar en  dicha reforma.

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