Vivienda: una página pasada

Julio Rodriguez López es miembro de Economistas Frente a la Crisis

En 2012 no ha mejorado  la situación del mercado de la vivienda en España. En este ejercicio se han adoptado algunas medidas de politica fiscal y financiera que pueden afectar al comportamiento futuro del mismo.  Solo las ventas de viviendas a  no residentes parecen haber presentado cierta vitalidad en este año. El inicio de  2013 resultará extremadamente difícil, una vez agotado el efecto dinamizador de alguna de las medidas fiscales.

 La demanda de vivienda procede sobre todo de la creación de nuevos hogares y de las compras de segunda vivienda. Dentro de este  último segmento el componente inversor es trascendente, tanto entre españoles como entre extranjeros. Se compra,  pues, una vivienda con el propósito de obtener una revalorización de la misma en un plazo de tiempo que no debe de ser demasiado largo. Los inversores institucionales  buscan ahora en el “sol y playa” español unas rentabilidades de no menos del 20%.  Esto solo  resulta posible  si se arranca de unos precios de venta sustancialmente por debajo de los que todavia dominan los mercados locales de vivienda españoles.

 El mayor componente de las  compras de vivienda corresponde a los hogares de nueva creación. En este aspecto destaca el alcance de la dimensión del  segmento de población comprendido entre los 20 y los 35 años, que es el intervalo de edades en el que resulta mayor el ritmo de creación de nuevas unidades familiares. Pero los hogares se crean si hay empleo. En este sentido 2012 ha sido un año en especial negativo, puesto que el descenso de la actividad productiva (-1,5%) ha estado acompañado en España de un retroceso  casi brutal del número de puestos de trabajo.

En el tercer trimestre de 2012 el total de ocupados (EPA) y el número de puestos de trabajo equivalentes (Contabilidad Nacional Trimestral) han disminuido en un 4,6%. Esto  ha supuesto  un descenso absoluto del empleo en 788.500 en un año. Hasta el 4º trimestre de 2010 en España habia mas empleos que hogares. Después,    el retroceso del empleo ha dado lugar a que el número de hogares supere al de empleos. A fines de 2012  habrá en España  17,5 millones de hogares y 16,3 millones de empleos, esto es, habrá 1.200.000 hogares en los que nadie trabaje. Todavia  pueden crearse en 2012  unos 100.000 nuevos  hogares.

 La financiación no facilitó  las cosas en 2012. En los diez primeros meses de 2012 los nuevos créditos a comprador de vivienda, según el Banco de España,  han descendido en casi un 21% respecto del mismo periodo del año precedente. A pesar de los bajos tipos de interés, el crédito a comprador de vivienda ha resultado escaso, en especial si se adquiere una vivienda que no sea propiedad de un banco. Las viviendas que venden los bancos,  con una relación prestamo/valor del 100% y a un tipo de interés mejor que el normal de mercado, proceden  de la ejecución de  una sentencia sobre un deudor moroso y, sobre todo, son la consecuencia de una dación en pago de activos reales por parte del promotor (suelo, viviendas en construcción y viviendas terminadas).

  Las previsiones de ventas de viviendas  en 2012 apuntan a unas 315.000, un 5% por debajo de las de  2011. En el 2º semestre de 2012 parecen haber mejorado algo  las ventas de viviendas por el anuncio de que desde el 1º de enero de  2013 el tipo del IVA aplicable a las  ventas de viviendas habituales  de nueva construcción  ascenderá desde el 4% del precio de la vivienda hasta el 10%. La presión de la Unión Europea sobre el gobierno  ha  provocado,  asimismo, que la desgravación en el IRPF por compra de vivienda  desaparezca  para las nuevas adquisiciones de vivienda habitual  (15% anual de 9.040 euros por adquirente) a partir de la misma fecha.

  Las ventas de viviendas a extranjeros crecieron  casi en un 18% en los tres primeros trimestres de 2012 sobre el año precedente. Dicho componente  equivale al 15% del total de ventas. La creación del denominado “banco malo” (RD 1559/2012, BOE de 16.11.2012) puede suponer  un nuevo elemento en el mercado de vivienda en España. Dicha entidad podrá adquirir hasta unos 95.000 millones de  activos de los bancos nacionalizados (créditos a promotor y activos reales adjudicados) y algo más procedente de los bancos que necesiten aportaciones de capital por parte del Frob. El banco malo, Sareb, adquirirá tales activos con un descuento significativo, no inferior a la proporción que suponen las provisiones realizadas al calor de los dos “decretos Guindos” de 2012 (46%).

Los precios de las viviendas han caído en un 14% en 2012, según la estadisticas de precios de vivienda del INE, esto es, en los datos declarados ante notario.  El descenso  de precios acumulado entre 2007 y 2012 se ha situado en las proximidades del 30%. Todo apunta que a dicho descenso le queda algún recorrido  adicional,  entre el 5% y el 10%, por debajo del registrado en países con un fuerte ajuste inmobiliario (USA, Reino Unido e Irlanda, donde se han producido descensos próximos al  50%). 2012  no fue, pues, el año en el que el mercado de vivienda tocó fondo en España.

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2 pensamientos en “Vivienda: una página pasada

  1. Hola, los liberales vienen a decir lo contrario:
    “La dramática situación vivida por miles de familias no es consecuencia ni de la aplicación de políticas liberales ni de un supuesto sistema de capitalismo salvaje y perverso. Por el contrario, esta situación es consecuencia de una burbuja inmobiliaria inflada por una expansión crediticia absolutamente irresponsable, promovida por unos bancos centrales —en especial la Reserva Federal pero también el Banco Central Europeo— obedientes a la demanda demagógica de dinero fácil y barato auspiciada por el populismo de izquierdas y de derechas, adicto a esa versión monetarista del milagro de la multiplicación de los panes y los peces que pasa por la atribución al poder político del monopolio de la emisión de moneda sin límite objetivo alguno. Para colmo, esa expansión crediticia que distorsionó por completo nuestra economía, induciendo a familias y empresas a cometer continuos errores a la hora de tomar decisiones económicas, se cebó especialmente en un sector —el de la vivienda— distorsionado a su vez por la absurda restricción de la oferta provocada por la planificación urbanística. La inyección masiva de dinero fácil y, en definitiva, ficticio, en un mercado adulterado por la planificación alimentó una espiral de especulación e hiperinflación inmobiliaria que jamás hubiese tenido lugar en un mercado verdaderamente libre. Digan lo que digan los socialistas de todos los partidos, la evidencia es innegable: la crisis que padecemos tiene su origen justamente en dos sectores —el financiero y el inmobiliario— sujetos a una fortísima intervención del Estado. Ha sido el intervencionismo monetarista de los bancos centrales el que ha suministrado la enorme masa de papel-moneda carente de valor real que infló la burbuja, reforzada por la artificial escasez del suelo urbanizable y edificable generada por su planificación pública. En un sistema de banca libre y sin privilegios en el que los tipos de interés fuesen establecidos por el mercado y la moneda dejase de ser una ficción para estar respaldada por un patrón objetivo —como el oro— nada de esto hubiese ocurrido”.

    ¿Qué decías ante esto?

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