Vivienda, 2012-2013: de los Ajustes al Banco Malo

Julio Rodríguez López es miembro de Economistas Frente a la Crisis

En 2012 destacó la mayor intensidad de los descensos de precios en el mercado de vivienda respecto de los cuatro años de ajuste precedentes. En dicho año persistió  la reducción de la nueva oferta de viviendas. La construcción residencial detrajo  medio punto porcentual a la variación anual del PIB.  Destacaron los cambios en la regulación, tanto en la fiscalidad de la vivienda como en la normativa bancaria que más afecta al subsector inmobiliario. La tensión social por los desahucios provocó la  introducción  de medidas de protección a  los hogares más vulnerables. El año se cerró con la creación del “banco malo”, del que  destaca tanto su amplia dimensión como la conveniencia de precisar  una estrategia clara de actuación en 2013.

 

LA NUEVA REGULACIÓN BANCARIA  ACELERÓ EL AJUSTE

En 2012 tuvo  lugar el descenso anual más acusado de los precios de la vivienda dentro de  un ajuste total   a la baja de alrededor del 30% en algo menos de cinco años.  Destacó el retroceso  del índice de precios de vivienda  del INE,  -14,4% en el tercer trimestre de 2012.  Los mayores  descensos de los precios de las viviendas aparecen ligados a los  cambios en la regulación que supusieron los dos Reales Decretos “Guindos”, esto es, los  RR. DD. LL.  2/2012  y 18/2012, introducidos en el primer semestre de 2012. Dichas normas obligaron a   aumentar sustancialmente en 2012   las provisiones correspondientes a  los “activos tóxicos” asociados con el mercado inmobiliario existentes a 31.12.2011 en los balances bancarios. El descenso del valor contable de los  activos reales y de los préstamos  afectó a la baja a los precios de mercado. El impulso a la consolidación bancaria no ha sido precisamente un estimulo a la concesión de nuevos préstamos.

Los factores determinantes de la demanda de vivienda presentaron una evolución negativa en 2012. El retroceso interanual del empleo superó  los 835.000 ocupados en el tercer trimestre de 2012, según la Encuesta de Población Activa, circunstancia que ha reducido hasta 100.000 la variación neta anual de hogares.  En este sentido, el último Censo de Población de 2011, referido al 1º de noviembre de 2011, ha subrayado el  importante envejecimiento de la población española. El intervalo de población situado entre los 20 y los 35 años, que aporta la mayor creación neta de hogares, ha descendido en casi 600.000 personas entre 2001 y 2011. Esta circunstancia, unida al saldo migratorio negativo iniciado en 2011 y que se ha reforzado en 2012, implica que el ritmo potencial de creación de nuevos hogares  puede descender de forma acusada en España. 

Las mejores  condiciones de acceso a la vivienda en propiedad en España en 2012,  derivadas de los descensos de los precios de las viviendas y de los menores tipos de interés, no  han estado acompañadas de mayores volúmenes de financiación a comprador. Las entidades de crédito han financiado  las compras de viviendas  situadas en sus balances, y ha sido problemático conseguir créditos para el mercado de vivienda usada.

En 2012 las hipotecas registradas superaron a las compraventas de viviendas. Una parte importante de las ventas se ha realizado en 2012  sin préstamo hipotecario, posiblemente por inversores, fondos de inversión y  extranjeros.  Las viviendas iniciadas se habrán situado  en torno a las 45.000 y las terminadas se habrán aproximado a las 135.000. El stock de viviendas de nueva construcción  a la venta se mantuvo   en el entorno de  las 700.000.

 

LA NUEVA POLITICA DE VIVIENDA FAVORECE AL ARRENDADOR. LOS CAMBIOS FISCALES

La restricción crediticia ha estimulado  el alquiler. Dicha forma de acceso supone ahora  la única posibilidad de acceso a la vivienda para amplios segmentos de la población, ante la práctica desaparición del instrumento tradicional, la construcción de viviendas protegidas para la venta y el alquiler,  y la supresión en 2012 de las nuevas ayudas a los inquilinos.

El proyecto de nueva ley de arrendamientos urbanos pone las cosas más fáciles a los arrendadores.  El plazo máximo de los contratos desciende desde cinco  hasta tres  años, no se establece ningún indicador para la actualización anual de las rentas y el propietario puede recuperar la vivienda sin demasiado esfuerzo por razones familiares,  sin que dicha circunstancia figure en el contrato de arrendamiento. El nuevo Plan de Vivienda anunciado carece de empuje económico, resultando casi  por completo prescindible. Por otra parte, la nueva ley de Costas revela la distancia entre un discurso oficial supuestamente renovador del modelo productivo y una actuación  practica a todas luces continuista del viejo modelo que ha llevado a la economía española a la actual situación. 

El  inicio de 2013  se presenta problemático, una vez desaparecidas las ventajas fiscales  existentes hasta 2012. Desde el 1º de enero de  2013 el tipo del IVA aplicable a las  ventas de viviendas habituales  de nueva construcción  ascenderá desde el 4% del precio de la vivienda hasta el 10%. La influencia de la Unión Europea ha  dado lugar a que la desgravación en el IRPF por compra de vivienda  desaparezca  para las nuevas adquisiciones de vivienda habitual  (15% anual de 9.040 euros por adquirente) desde la misma fecha.

En 2013 será decisiva la evolución del crédito bancario para la evolución del mercado de vivienda.  Las mayores provisiones introducidas en 2012, el difícil acceso a los mercados mayoristas de dinero por las entidades de crédito españolas  y el amplio volumen de activos reales inmobiliarios en los balances bancarios, han explicado hasta ahora la persistente restricción crediticia. Está por ver si este panorama mejorará en el nuevo año. 

 

LAS NOVEDADES DE  FINES DE 2012. MORATORIA A LOS DESAHUCIOS Y CREACION DEL BANCO MALO

El aumento de las ejecuciones hipotecarias y de los lanzamientos creó un clima de inquietud social en el que  se promulgó el Real Decreto Ley  27 /2012 (BOE de 15 de noviembre), que  suspende por dos años  el lanzamiento para un colectivo restringido de hogares. Los ingresos de dicho colectivo  no deben de superar los 1600 euros mensuales. Dicha norma no incluye la suspensión de los intereses de demora.   El porvenir de los hogares afectados no es precisamente halagüeño al término de los dos años.  Una novedad es la creación de un Fondo Social de Viviendas propiedad de las entidades de crédito, con el que se pretende  ofrecer cobertura a los hogares desalojados, a cambio de un alquiler ajustado. La exposición de motivos de esta ultima norma reconoce la  necesidad de abordar una reforma más profunda  del marco jurídico de tratamiento a las personas físicas sobreendeudadas   y de mejorar el procedimiento  de ejecución hipotecaria.

Por otra parte, en el “Memorándum de Entendimiento” firmado entre el gobierno español y la Comisión Europea en julio de 2012,  que instrumentó la ayuda a España para sanear el sistema financiero, se previó la creación de una sociedad de gestión de activos, que compraría los activos tóxicos de los bancos y “los administraría  con el fin de obtener su valor a largo plazo”. Dicha sociedad, Sareb, creada con  mayor capital privado que publico,  compra los activos a los bancos participantes (Grupos 1 y 2) con un descuento medio  del 63% en   los activos reales y del 45,6% en los préstamos a promotor. Los recursos básicos de Sareb para efectuar tales compras proceden sobre todo  de emisiones de deuda con garantía estatal.

La transferencia de los activos tóxicos de los bancos nacionalizados del Grupo 1 se ha realizado  en 2012, con un valor aproximado de 35.000 millones de euros. Los activos procedentes de los bancos del Grupo 2 lo harán en 2013, con lo que el balance de Sareb ascenderá a 55.000 millones de euros en 2013. El “banco malo” administrará así  unos 89.000 pisos y unos 13 millones de metros cuadrado de suelo.  La presencia de Sareb en el mercado de vivienda  será  un dato a considerar desde 2013.  De vez en cuando habrá que tener en cuenta que dicha entidad  está ahí  para ayudar al sistema financiero a sanearse y que “deberá de minimizar las posibles distorsiones en los mercados que se deriven de su actuación” (BCE, Dictamen de 14.12.2012 sobre las sociedades de gestión de activos).

2 pensamientos en “Vivienda, 2012-2013: de los Ajustes al Banco Malo

  1. Cuando hablamos de arrendadores olvidamos que todos no podemos serlo. No nos podemos desprender en masa de las viviendas e irnos de alquiler. El favorecimiento de este tipo de contratos, indirectamente, también estimula la propiedad de los inmuebles, pero con otra característica. En lugar de fomentar la propiedad como primera vivienda, fomenta la propiedad para especular con ella.

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