La solución en vivienda: dación en pago y promoción del alquiler

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Mónica Melle Hernández es Profesora Titular de Economía Financiera de la Universidad Complutense y miembro de Economistas Frente a la Crisis

La economía española no remonta. En este año 2013, la tasa de paro alcanzará un insoportable 27% y nuestro PIB caerá otro 1,4%. Cifras dramáticas pero que muestran nuestras dificultades de retornar al crecimiento. Durante la década 1996/2006 nuestro modelo de crecimiento se ha basado en el boom de la construcción, acompasado por el incremento desorbitado del endeudamiento bancario privado.

De aquellos polvos estos lodos:

  • Un sistema financiero que creció de forma desorbitada, llegando a una hipertrofia que nos ha conducido a una dependencia insoportable del crédito bancario. Auspiciado también por el Banco Central Europeo, que en aquellos años bajaba los tipos (en 2009 el Euribor estaba en el 2%). Ese sistema se encuentra en situación crítica justo cuando resulta imprescindible para financiar la economía real y generar empleo, y cuyo saneamiento puede llegar a costarnos a los ciudadanos más de 140.000 millones de euros.
  • Una deuda privada que tan sólo se ha reducido 15 puntos desde su máximo del 227% del PIB en 2010. Siendo los créditos morosos cada vez mayores debido a la larga duración de la recesión.
  • Un modelo de crecimiento insostenible y nada diversificado, con un insoportable peso del sector de la construcción que hizo que en pleno boom inmobiliario, llegaran a construirse casi 700.000 viviendas al año en 2006 que difícilmente podían tener salida. Esta hipertrofia fue el resultado de varios factores entre los que sobresalen la desregulación urbanística promovida por el PP con su Ley del Suelo en el año 1998; una irresponsable política de concesión de créditos hipotecarios por parte de muchas cajas y bancos y también la proliferación de incentivos fiscales a la compra de viviendas por parte de las familias.
  • Todo eso ha conducido a que en España el 80% de los ciudadanos sean propietarios de la vivienda, mientras que en la media de la zona euro lo sean el 60% de los hogares, y en Alemania tan sólo el 44%. No resulta extraño que en España estén pagando una hipoteca por su vivienda habitual un 50% más de ciudadanos que en la media de la zona euro.

Se entiende mejor el fenómeno si se tiene en cuenta que además de fomentarse la adquisición de vivienda, el mercado de alquiler se ha mantenido comprimido. No existía un parque consistente de viviendas en alquiler  y las políticas de fomento del alquiler fueron escasas. Algunos recordamos todavía la pregunta que formuló un joven de algo más de 20 años al presidente Rodríguez Zapatero en el programa “Tengo una pregunta para Usted” de RTVE en plena burbuja inmobiliaria (2007) “¿Cuánto tendré que esperar para tener un piso en propiedad?”. Y lo curioso es que a nadie le llamó la atención.

Lo paradójico de nuestro país es que contamos con una oferta de alquiler escasa, y a la vez tenemos el mayor parque de viviendas vacías de toda la UE. Exactamente 3,4 millones de viviendas estaban vacías en nuestro país en 2010, es decir un 13,2% del parque total existente. Situación alarmante que con la crisis económica se ha agravado aún más.

Esta situación se debe a que en numerosas ocasiones los propietarios no tienen incentivos para alquilar sus viviendas. Sólo en el 2007, antes de que estallara la crisis económica, hubo más de 25.000 litigios relacionados con el alquiler, según datos del INE. La razón principal por la que los propietarios no alquilaban sus viviendas vacías era la inseguridad jurídica a la que se venían enfrentando para hacer frente a los “morosos profesionales” que nada tienen que ver con las familias en situación social vulnerable.

Pero es justo reconocer que, aunque tardíamente, hubo una inflexión en la política descrita que hubiera podido corregir la situación de no haberse precipitado la crisis. Fue a partir de 2007 cuando se pusieron en marcha medidas efectivas para promover el mercado de alquiler:

  • Se impulsó la Renta Básica de Emancipación que benefició a un total de 301.254 jóvenes de entre 22 y 30 años y fomentó de modo efectivo una cultura del alquiler, además de tener un alcance social beneficioso por la tardía emancipación de los jóvenes españoles.
  • Para incentivar el mercado del alquiler de viviendas, combatiendo a los morosos, que no tenían dificultades económicas y que aprovechaban las lagunas y lentitud de nuestro sistema jurídico para eludir el pago de las rentas de alquiler, se pusieron en marcha juzgados especializados con la misión exclusiva de facilitar los desalojos de los morosos profesionales de forma ágil (con el objetivo de reducir de dos meses a quince días el plazo para que el inquilino incumplidor pudiera satisfacer su deuda y frenar con ello el inicio del proceso de desalojo). El 1 de enero de 2008 empezaron a funcionar los seis primeros juzgados en la Comunidad Autónoma de Madrid, por ser esta Comunidad donde más dilación registraban este tipo de procesos.

Esta lucha contra los morosos profesionales que se emprendió en un momento en que existía prácticamente pleno empleo y tasas de crecimiento anual del 7% perseguía incentivar un mercado de alquiler muy poco desarrollado en España, sacando los millones de viviendas vacías al mercado; y con ello reduciendo el precio de los alquileres.

Como puede verse, nada tiene que ver con el drama de los desahucios de las familias vulnerables que soportan un régimen hipotecario que ha sido declarado abusivo y que no tiene parangón en otros países europeos. En ocasiones se han mezclado ambas cuestiones porque se emplean indistintamente los términos “lanzamiento” y “desahucio”, tanto para el caso de personas que viven en alquiler y dejan de pagar sus rentas como para las que teniendo vivienda en propiedad no pueden hacer frente a las cuotas de sus préstamos hipotecarios. Pero, se trata de cuestiones bien diferentes.

De hecho, en un caso el conflicto se producía generalmente entre particulares que arriendan sus viviendas frente a “morosos profesionales” y se solventaba con la entrega de la vivienda; en el otro, el choque opone a entidades bancarias frente a familias en situación vulnerable que no pueden solventar su deuda con la entrega de la propiedad (dación en pago) sino que además de perder la vivienda mantienen una deuda con el banco que se incrementa debido a los desorbitados intereses de demora.

El drama de los desahucios, fruto de las ejecuciones hipotecarias, deriva en muchos casos de una mala praxis de la banca, y de un claro desequilibrio en la relación desigual que hoy se produce entre particular-deudor y entidad bancaria-acreedora. Nada que ver con la relación que mantiene un arrendador con el inquilino que vive en su vivienda.

Este drama, el de los desahucios de familias vulnerables de su primera vivienda por impago de hipoteca, requiere cambios profundos en la Ley hipotecaria en vigor, que data de 1946 para equilibrar la relación entre bancos y deudores; prohibiendo que se incorporen cláusulas abusivas e incorporando la dación en pago, vigente ya en otras legislaciones de nuestro entorno.

Requiere también iniciativas valientes como la recientemente emprendida por la Junta de Andalucía. Comunidad que cuenta con entre 700.000 y un millón de viviendas vacías, y que ha sufrido casi 86.000 desahucios desde el año 2007 (45 al día). Con la aprobación del Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda, se defiende la vivienda como un derecho humano en un contexto como el actual de absoluta emergencia social y económica. Así el uso de las viviendas vacías que se encuentran en procedimiento de ejecución hipotecaria y que son propiedad de los bancos podrá ser expropiado de forma temporal (durante tres años), para garantizar el derecho a la vivienda de personas en especiales circunstancias de emergencia social afectadas por estos procesos de ejecución hipotecaria.

Parece una medida equilibrada y justa que no afecta –como se ha dicho- a particulares sino a entidades financieras y no tiene carácter permanente sino transitorio. Al fin y al cabo,  entre los intereses particulares de las entidades financieras y el interés general, éste último debería prevalecer.

4 pensamientos en “La solución en vivienda: dación en pago y promoción del alquiler

  1. Efectivamente, economía es ideología, o por lo menos es lo que me sugiere el artículo que acabo de leer. No voy a detenerme en la crítica, y si en lo que no enuncia. En primer lugar, la falsa colusión de intereses entre bancos y propietarios. Se nos dice que el problema de los bancos es de liquidez, pero también pudiera ser de sobrevaloración de la propiedad inmobiliaria, por una práctica monopolista de congelar la oferta. Si los bancos sacaran al mercado su stock de viviendas, supongamos en alquiler, pues en eso estoy de acuerdo con la autora.. ¿Que tipo de demagogia impidió al anterior presidente contestar al joven preguntón?
    1- Se constataría que la capitalización de los nacos es insuficiente.
    2- Se plantearía en su crudeza el problema de la deuda privada, y de que la mayoría de los ciudadanos con hipotecas tienen mas deuda que patrimonio.
    3- Se podrían discutir democráticamente las soluciones al bloqueo actual, y proponer soluciones.
    De alguna manera, esa es la cuestión puesta sobre la mesa, tímidamente, por la Junta de Andalucía.

    • Por supuesto que hay problema de solvencia que indica muy acertadamente, en la banca española; y que la sobrevaloración de los activos inmobiliarios propiedad de la banca lo agudizan aún más. Por ello la capitalización de la banca puede resultar insuficiente.
      Totalmente de acuerdo con propuestas como las de la Junta de Andalucía que tratan de poner ese parque de viviendas vacías en alquiler, poniendo fin al bloqueo actual.

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