Un cambio de índice de referencia de los préstamos al comprador en una Ley de apoyo a los emprendedores

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Julio Rodríguez López es miembro de Economistas Frente a la Crisis

 En el Congreso de los Diputados se ha aprobado una Disposición Adicional al “Proyecto de Ley de apoyo a los emprendedores y su internacionalización”. Dicho proyecto de ley ha pasado al Senado. Del contenido de dicha Disposición se deriva un régimen de transición para los préstamos hipotecarios  indiciados con un índice de referencia que va a  desaparecer en breve plazo. Es el caso de los prestamos indiciados con el “tipo activo de referencia de las cajas de ahorros” (TAR), indicador cuya publicación está previsto desaparezca desde octubre de 2013.

En lugar del indicador en cuestión está previsto que pase a emplearse el denominado índice de referencia de los préstamos hipotecarios a mas de 3 años (IRPH), al que se le añadirá una cifra equivalente a la diferencia histórica con el TAR.

El IRPH, tipo medio de interés de los préstamos a comprador de vivienda de todas las entidades de crédito, es el tipo resultante de aplicar una  diferencia fija a un  autentico indicador de referencia (el euribor a 12 meses) (Figura 1).

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 Dicha diferencia ha subido hasta  casi tres puntos porcentuales en 2012-13,  con lo que los bancos han compensado el descenso del euribor a 12 meses, y han evitado una clara fluctuación a la baja de los tipos de interés a comprador de vivienda.  

El TAR ha estado situado unos dos puntos por encima  sobre el IRPH en los últimos años (Figura 2), circunstancia que no ha tenido que ser necesariamente así en la larga historia de estos indicadores. Con el cambio previsto en la Disposición Adicional a la Ley de Emprendedores,  el IRPH, al que se le añadiría dicha diferencia,   pasaría a ser  un indicador de referencia para los préstamos hasta ahora indiciados con el TAR.

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Un posible cambio más  coherente hubiese sido usar no el IRPH más la diferencia media observada entre TAR  e IRPH,  sino el euribor a doce meses más la diferencia media observada entre dicho indicador y el  TAR en los últimos años. Dicha  diferencia  sería mayor que la que se le va sumar al IRPH (Figura 3), pero así habría un mayor paralelismo entre los préstamos que hasta ahora han estado indiciados con el TAR y los que han seguido un camino más convencional, que son los indiciados con el euribor a doce meses.

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 En el cambio que el gobierno pretende hacer, será de la mayor importancia el periodo transcurrido para obtener la diferencia entre el tipo nuevo y el tipo sustituido. La historia pasada de los tipos sustituidos y el sustituyente puede responder a variables que no deben de ser relevantes para el contrato. En dicho periodo pueden mezclarse etapas con tipos de interés de dos dígitos y periodos con tipos de interés reducidos.

El gobierno debió de proponer el cambio acompañando la propuesta de un historial estadístico de las diferencias entre  el TAR y el IRPH. Algún prestatario podría encontrarse con una subida significativa del interés a pagar. De ahí que sería más razonable que el cambio de escala del índice de referencia debería de hacerse no con el diferencial histórico, sino  con el de la media del último trimestre.

En todo caso, se debería de reconocer el derecho del prestatario a solicitar al Banco de España información sobre el diferencial histórico  de su préstamo (TAR menos IRPH).  Si de dicho cálculo se derivase un diferencial superior a  los dos puntos porcentuales por los que  se ha situado recientemente, el prestatario podría no aceptar el cambio de escala en cuestión. El prestatario no debería quedar así en manos del banco prestamista.

Por último, sorprende que un cambio que afecta a numerosos adquirentes de vivienda se incluya en un proyecto de ley  “de apoyo a los emprendedores”. Los adquirentes de vivienda para  uso habitual  actúan por definición como consumidores de un bien duradero, como es la vivienda. La confusión legal que esto implica parece haberse instalado en la práctica reciente del gobierno, como  ha sucedido con la inclusión en la nueva ley de arrendamientos urbanos de otra  disposición adicional por la que se eliminan determinadas ayudas públicas al acceso a la vivienda.   


[1] El autor agradece los comentarios de Raimundo Poveda

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