El inmediato futuro del mercado inmobiliario

Por Julio Rodríguez López, ex Presidente del Banco Hipotecario y miembro de Economistas Frente a la Crisis

Los niveles de actividad del mercado de vivienda en España en 2013 quedan muy lejanos de los correspondientes al  “pico” de la pasada burbuja. En 2006 las ventas de viviendas, según los notarios, ascendieron a 955.200, mientras que las previsiones de ventas para 2013 son de menos de 300.000, un 30% de los niveles máximos del pasado.

Todas las magnitudes del mercado de vivienda presentan, pues, en 2013 unos niveles lejanos del pico citado. El descenso acumulado de los precios de las viviendas se aproxima al 40%. Las comparaciones, para ser rigurosas,  deben de realizarse con los niveles alcanzados en la fase equivalente del ciclo anterior, eso es, con los  correspondientes a los años 1996 y 1997.

En 2013 ha persistido la situación de recesión en dicho mercado, aunque han aparecido algunas novedades respecto de los años precedentes de crisis. Los préstamos hipotecarios han retrocedido más que las ventas de viviendas, han crecido de forma relevante las ventas de viviendas a extranjeros, el número de contratos de alquiler formalizados ha debido de aumentar. Además,  se han producido cambios significativos en algunos componentes de la política estatal de vivienda.

En 2012 las hipotecas registradas sobre viviendas  supusieron el 86% de las compraventas de viviendas registradas, según el INE.  En el primer semestre de 2013 dicha proporción ha retrocedido hasta el 62,7%. Si la proporción en cuestión   se estima comparando el número de nuevas hipotecas para compra de viviendas con  las transmisiones inmobiliarias, entonces el porcentaje  de ventas cubiertas por préstamos hipotecarios  resulta aún menor.

De lo anterior se deduce que una parte de las ventas pueden no ser tales, sino daciones en pago. Todo apunta, además,  a que los descensos de los precios de las viviendas han atraído a los inversores a la caza de oportunidades. Destaca el papel de los fondos  de inversión, puesto que el “sol y playa” todavía vende bien fuera de España. Los bajos tipos de interés que se ofrecen a los ahorradores pueden impulsar la colocación  en vivienda de los ahorros familiares. Dichas compras  no requerirían de financiación crediticia y se adquieren así  viviendas a buen precio.

Las ventas de viviendas a extranjeros mantienen un comportamiento bastante más dinámico que el de las ventas a residentes. En 2013 las ventas de viviendas a extranjeros se pueden aproximar al 20% del total, una proporción  muy superior a la alcanzada en los “buenos”  años de la burbuja. En las autonomías de Baleares, Canarias, Valencia y en las provincias andaluzas de Almería y Málaga la proporción de las ventas a extranjeros sobre el total se sitúan en torno al 40%.

Al ritmo de la primera mitad del año, las viviendas vendidas a extranjeros podrían ascender a más de 45.000 en 2013, circunstancia que podría contribuir a reducir el amplio stock de viviendas de nueva construcción no vendidas. El papel de dichas ventas resulta muy atenuado en el interior de España y en el norte. En todo caso, el peso de los inversores en las viviendas vendidas a extranjeros supera la proporción habitual en las ventas de viviendas no principales a españoles.

En cuanto al alquiler, apenas hay estadísticas del número de contratos formalizados, pero todo apunta a que el peso de dicha forma de tenencia entre los hogares  que acceden por primera vez  ha debido de reforzarse con la crisis. Los más bajos niveles salariales y la fuerte inestabilidad de los nuevos empleos no impulsa a comprar la vivienda, cuyos precios todavía quedan lejanos de los niveles de ingresos de dichos nuevos hogares.

La pesada experiencia de los hogares que no pueden hacer frente al pago de la hipoteca, circunstancia que  convierte  a los morosos en auténticos marginados sociales, tiene que pesar necesariamente a la hora de elegir entre comprar una vivienda o alquilar.

Entre los cambios introducidos en la normativa sobre vivienda en 2013, las modificaciones más significativas son  las relativas al cambio  en la Ley de Arrendamientos Urbanos, las ayudas  a la rehabilitación urbana y el abandono de las ayudas a la vivienda protegida en propiedad. Los cambios en la  normativa de arrendamientos, que pretenden apoyar sobre todo al arrendador, deberán ser objeto de un desarrollo normativo adicional  que aclare abundantes extremos poco concretos, aparte de que no facilitan  el alquiler a los jóvenes hogares  con pocos recursos.

La situación del mercado de vivienda en España no ofrece, en general, elementos que permitan ver el futuro de dicho mercado con algo de optimismo. La caída de las viviendas iniciadas se ha trasladado a las viviendas terminadas, que en 2013 estarán muy por debajo de las 100.000 en el conjunto del año, con lo que apenas habrá en 2013 nuevas adiciones al stock de viviendas de nueva construcción no vendidas.

La persistencia del descenso del número de empleos tampoco ayudará a  reactivar la demanda de viviendas por parte de españoles residentes. El papel de los bancos será por completo decisivo, puesto que todavía persiste la restricción crediticia para los adquirentes de viviendas que no formen parte del stock controlado por las entidades de crédito. Por último, el papel y la actuación de banco malo Sareb debería de rodearse de una mayor transparencia, con el fin de evitar que el coste público del salvamento de una parte del sistema financiero no sirva  para fortalecer a los que fueron los principales agentes provocadores del desarrollo de una burbuja que por poco si se lleva por delante a la economía española.

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