El alquiler, motivo de especulación

Julio Rodríguez López (@JulioRL43) es miembro de Economistas Frente a la Crisis

Una de las consecuencias destacadas de la prolongada crisis económica que se vive en España  desde después de 2007  es el peso creciente del alquiler como forma de  tenencia de la vivienda. Los censos decenales de viviendas del INE  han sido durante bastante tiempo la única forma de aproximarse a la realidad del alquiler. Según dicha fuente,  la proporción del alquiler entre  las viviendas principales descendió en España desde el  51,4% de 1950 hasta el 11,4% en 2001.

Hasta que se privatizaron  en Europa Oriental los inmensos parques públicos de viviendas estatales de alquiler, España apareció en las estadísticas internacionales  como el país occidental con la menor proporción de viviendas de alquiler. Un estudio del Ministerio de Obras Publicas detectó, allá por la segunda mitad de los años ochenta, que el mercado del alquiler era prácticamente inexistente en España. Según dicho estudio,  al contrario de lo que sucedía  en otros países de Europa Occidental, las viviendas de alquiler existentes por entonces eran casi todas propiedades de hogares. La presencia de empresas con importantes patrimonios de viviendas alquiladas ha sido bastante escasa en España hasta hace poco tiempo.

El conocimiento del mercado de alquiler ha mejorado algo en España en los últimos años, tras disponerse de  los resultados de la Encuesta de Condiciones de Vida de los Hogares (ECV), realizada con periodicidad anual por el INE desde 2004. Los resultados de dicha encuesta,  obtenidos entre un total de  alrededor de 15.000 hogares, revelan que el alquiler, de forma coherente con los resultados censales,  siguió descendiendo en  España hasta 2007, año este  en el que los hogares que residían en viviendas  de alquiler solo suponían el 10,4% del total.

La llegada de la crisis ha supuesto una mayor disposición de los hogares a acceder a la vivienda  en forma de alquiler,  a la vista de que la proporción citada ascendió hasta el 14,5% en 2012, según la última  ECV publicada por el INE. El crecimiento citado se ha producido en el segmento de hogares que paga un alquiler de mercado, pues ha retrocedido el componente de alquileres por debajo del mercado. Existe  otra forma de tenencia, la de la cesión gratuita de la vivienda, de la que disfrutaba un 6,4% de hogares en 2012.

No se entiende  porque el Ministerio de Fomento y, a fin de cuentas, el  actual gobierno de España, cuando  habla de la proporción de hogares que vive de alquiler suma a los  que residen en  viviendas de dicha condición los que viven en las cedidas en uso gratuito. De este modo el gobierno describe un mercado de alquiler de mayor alcance que el real (en 2012 habría así  un 20,8% de alquiler frente al 14,5% efectivo). El alquiler es una variable  económica y legal que no debe de  desvirtuarse en  su contenido.

En 2013 una novedad del mercado de viviendas es la presencia de fondos de Inversión que quieren aprovechar en España  las oportunidades que se derivan, por un lado, de los más bajos precios de venta de las viviendas y, por otra parte, de la mayor demanda potencial de viviendas de alquiler derivada de la crisis  y del debilitado mercado de trabajo de España. A falta de crédito a comprador y a la vista de las  inestabilidades de todo tipo de que adolecen los nuevos contratos laborales, los hogares de nueva creación  acuden al alquiler con mucha mas intensidad que en el inmediato pasado.

Los dos “Reales Decretos Guindos“de 2012 y la creación de Sareb a fines de dicho año reforzaron el moderado descenso de precios de la vivienda  derivado de la débil demanda que había predominado entre 2007 y 2011. En 2013 los fondos de inversión han tenido un mayor protagonismo en el mercado de vivienda de España. Algunas  de las  ventas de viviendas realizadas a dichos fondos de Inversión en 2013  proceden de empresas públicas que,  en su día,  fueron el vehículo empleado por gobiernos autónomos o locales para llevar a cabo promociones de viviendas sociales para el alquiler o para el alquiler con opción a compra.

Dichas compras de parques de viviendas públicas protegidas de alquiler por fondos de inversión pueden implicar cambios importantes en las condiciones de los contratos para los arrendatarios, una vez cumplido el  plazo del contrato de  alquiler en vigor, que no pasará de los cinco años desde la firma del mismo. Se entiende  que las administraciones publicas citadas necesiten “hacer caja” con sus activos inmobiliarios, pero en dichas ventas se deben de respetar las condiciones generales   bajo las cuales se alquilaron unas viviendas construidas con algún tipo de protección. Dichas viviendas,  por lo general,  se destinaron a hogares con niveles de ingresos por debajo de la media.

No ayudaría nada a la paz social el que los desahucios derivados del cambio de propietario en las  principales promociones públicas de alquiler de los últimos años se uniesen a los  producidos por el impago de las hipotecas. En las promociones públicas en cuestión  se preveían unos precios de venta de las viviendas en el caso de la figura del alquiler con opción a compra. Es  discutible que las ventas de tales viviendas a los fondos en cuestión se hayan realizado a unos precios muy por debajo de los previstos si los arrendatarios optasen por  la compra de la vivienda al final de los  contratos de alquiler. La urgencia por disponer  de efectivo  en tales empresas públicas, además de implicar la renuncia a mantener un parque social de viviendas de alquiler,  puede implicar unas pérdidas en la operación superiores al coste inicial previsto, por más que se gane en liquidez.

10 pensamientos en “El alquiler, motivo de especulación

  1. Según escribía Arrese en 1940, “La propiedad (de la vivienda) fomenta la creación de familias obreras y aplaca los impulsos revolucionarios”. Girón, primer ministro de trabajo de Franco, pensaba que, empezando por los mineros y los obreros portuarios, en su opinión los mas revolucionarios, la viviendas en propiedad y el mutualismo laboral serían los vehículos para su neutralización e, incluso, su conformidad con el Nacional Sindicalismo falangista.
    Los logros de sus políticas fueron verdaderamente magros, no así la propaganda desarrollada en torno a las pocas realizaciones de los años cuarenta. Los problemas de los suburbios asustaban a los gobernantes franquistas de los años cincuenta y, por razones que exigen un estudio amplio, la propiedad a cincuenta años, con garantía hipotecaria, solar gratuito y subvencionada, fue la forma de implicar a los capitales amasados por el estraperlo, junto a la movilización de los ahorros mutualistas, en la construcción de viviendas sociales.
    Las luchas de los movimientos vecinales por una vivienda digna, se inscribieron en la dinámica de propiedad frente a alquiler, consolidando la cultura de propietarios que todos conocemos.
    Que la crisis haya desatascado el alquiler no es mala cosa, a pesar de todo. Que las viviendas sociales en alquiler se hayan cedido a Fondos de Inversión sin garantizar los derechos de los inquilinos y, sobre todo, el caracter social de esas viviendas, cuando lo sean, es una canallada, que pide a gritos un pronunciamiento de las fuerzas que pretenden la alternancia al final de esta legislatura en el sentido de blindar el carácter social de los alquileres de las viviendas construidas con tal finalidad.

    • Excelente párrafo final el de tu comentario, José. En la C. de Madrid la Esperanza Aguirre se hacia fotos con los beneficiarios de sorteos (la demanda de alquileres baratos superaba a la oferta) de viviendas protegidas. Esos beneficiarios, en muy poco tiempo mirarán con amargura aquellas fotos, sobre todo cuando los fondos “buitre” que han comprado tales viviendas les pongan en la calle sin miramientos.

  2. Que exista un buen mercado de alquiler es algo de lo que deberíamos felicitarnos… si ocurriera. Pero en vez de que, por ejemplo, podamos tener un parque de vivienda público (complementario al particular) que sirva como colchón para muchos de los problemas e injusticias que se dan respecto al acceso a la vivienda, estamos tomando la vía de favorecer a rentistas que se lucran con viviendas mientras le eliminamos las ayudas a la persona que desea adquirir su primera vivienda.

    • Las ventas a fondos “buitre” de los parques de viviendas sociales en Madrid y Cataluña (el Ayuntamiento de Madrid está a la espera) es uno de los hechos mas negativos derivados de la necesidad de “hacer caja” de las adminstraciones publicas territoriales

      • Sin duda si a alguien le dices que te has gastado 100, que lo vendes por 50 y que eso que has vendido además genera unos beneficios que en su gran mayoría no vas ni a ver, el calificativo que emplearía superaría las normas de moderación de cualquier blog🙂

  3. “No se entiende porque el Ministerio de Fomento y, a fin de cuentas, el actual gobierno de España, cuando habla de la proporción de hogares que vive de alquiler suma a los que residen en viviendas de dicha condición los que viven en las cedidas en uso gratuito.”
    No conozco la mecánica, pero imagino que las viviendas cedidas tendrán un tipo de contrato muy ligado al de alquiler. Quizá sea eso

  4. En muchos casos se trata de familiares a los que se les compra el piso. En otros casos son un complemento del salario. Es una figura que no es ni propiedad ni alquiler. Como ha salido en el Censo de Viviendas del INE (ver nota dle INE del pasado jueves, pag. 13) es una tercera forma de tenencia y, desde luego, en nigun país de la UE se suma con el alquiler

  5. LO IMPORTANTE ES EL PRECIO.-

    Que haya mucho alquiler puede ser más nefasto para la economía que mucha propiedad cara.

    • El alquiler no es una panacea. Es mejor para el primer acceso, resulta mas duro para la 3ª edad.Lo bueno es que se pueda optar entre alquilar o comprar sin ninguna ventaja previa para cualquiera de las dos formas de tenencia, como ha sucedido en España con la propiedad en mucho tiempo. Es anómalo que solo haya un 13.5% de viviendas de alquiler. Una proporción que oscile entre el 15% y el 20% seria mas normal.

  6. Pingback: Diciembre 2013 | bichitosblog

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