Algo cambió en 2013 en el mercado de la vivienda

Julio Rodríguez López (@JulioRL43) es miembro de Economistas Frente a la Crisis

El fin de año es un momento propicio para hacer previsiones. Hubo novedades en 2013 en  el mercado de vivienda, el factor causal más importante de la crisis que todavía afecta a la economía española. En la evolución del mercado de vivienda todavía predominó  el perfil general deprimido, puesto que las ventas y la nueva oferta de viviendas  volvieron a descender en 2013 de forma significativa.  Los precios  de la vivienda disminuyeron   en  el conjunto del año   de forma más moderada que en los dos años precedentes, pareciendo recuperarse en el  segundo semestre.  Inversores y fondos de inversión ha aportado liquidez, lo que  ha afectado a los precios. La inflexión  al alza de estos últimos puede haber tenido lugar, pues, sin que se produzca una recuperación efectiva y duradera  del mercado de vivienda.

Los precios de la vivienda  descendieron en España con claridad  desde 2008 hasta el 2º trimestre de 2013. En el tercer trimestre experimentaron una inflexión ligeramente alcista según el Índice de Precios de Vivienda del INE, registrándose un ligero aumento intertrimestral (0,7%). En dicha evolución  destacaron  las autonomías y provincias  con más peso del turismo en la actividad. Tras los importantes descensos de precios de 2011-2012, inversores  y fondos de inversión  se han hecho presentes   desde el verano de 2013.  Es posible que el descenso interanual del 7,9% del índice de precios de vivienda del INE registrado en el tercer trimestre sea más reducido al final del año.

En los tres primeros trimestres de 2013 las ventas de viviendas cayeron en casi un 10% sobre el año precedente, según la estadística del Ministerio de Fomento. La previsión anual de ventas es de unas 325.000 viviendas, un tercio de las de 2006.  Lo más destacable  es el muy diferente comportamiento de las ventas a extranjeros (residentes y no residentes), que aumentaron en  un 21,3% en dicho periodo, mientras  que las ventas a españoles residentes retrocedieron en un 14,1%. El peso de las ventas a extranjeros en el total  se ha aproximado  así al 17%, registrando un peso especialmente elevado  en las autonomías de Baleares (38,8%), Canarias (36,2%), Comunidad Valenciana (35,2%) y Murcia (19%).

La presencia de fondos de inversión en los mercados inmobiliarios  es un rasgo común de  toda Europa, en especial en Londres, Alemania y países escandinavos, donde el mercado inmobiliario presenta las mejores perspectivas.  Las oleadas de liquidez emanadas de los bancos centrales  han creado un clima preburbuja muy lejano del perfil real de la economía. Pero los fundamentos del mercado de vivienda español no anticipan todavía  una recuperación. Los 3,6 millones de empleos perdidos siguen pesando sobre el mercado. Los nuevos contratos laborales, con  su baja remuneración y con su evidente inestabilidad  no estimulan precisamente el acceso a la vivienda en propiedad  mediante un préstamo hipotecario.

La renta disponible de los hogares ha debido descender  en 2013 en torno al 2% en términos reales, afectada  por la debilidad del empleo, por la reducción de las prestaciones sociales y por los descensos salariales. El crédito hipotecario para compra de vivienda disminuyó en más de un 20% sobre 2012 en los diez primeros meses del año. Casi el 40% de las ventas de viviendas se han realizado sin necesidad de préstamo hipotecario. La accesibilidad a la vivienda ha mejorado, pero la escasez de financiación hace poco relevante  dicha mejora.

La debilidad del mercado de trabajo,  la dureza del mercado hipotecario español  y  la persistente restricción crediticia impulsan  a los  jóvenes que se animan a emanciparse a alojarse en  viviendas  de alquiler.  Una  parte significativa  de las compras que realizan los inversores corresponden a edificios con viviendas ya alquiladas, incluidas las viviendas protegidas  o de alquiler con opción a compra. Los resultados definitivos del  Censo de Viviendas de 2011 ha confirmado que solo un 13,5% de las viviendas principales eran de alquiler en la fecha de referencia de dicha estadística (1.11.2011), lo que implica que el alquiler tiene un amplio margen de recorrido al alza en España.

La nueva oferta de viviendas  se ha mantenido débil en 2013, situándose la previsión de viviendas iniciadas por debajo de las 35.000. El descenso de actividad  fue menor en el segmento de la rehabilitación. Las viviendas terminadas se situarán por debajo de las 70.000 en este ejercicio. La obra construida (inversión en vivienda) ha descendido  casi en un 9% sobre el año anterior.

Los bancos son determinantes en el mercado de vivienda español.  Las amplias disponibilidades de suelo existentes en sus activos facilitan que una parte sustancial de las nuevas promociones de viviendas las desarrollen dichas entidades, de forma directa o a través de permutas con los promotores a los que financia. Los  bancos controlan  así una parte importante de la  nueva oferta  y también controlan el segmento de  la demanda que requiere de financiación crediticia.

Como ya se ha indicado, las políticas de “alivio cuantitativo” de los bancos centrales han provocado una fuerte aportación de liquidez a los mercados. Se han  reactivado las compras de activos, entre ellas las de vivienda. Como ha sucedido con la economía y con la bolsa en 2013, en 2014 hasta es posible que los mercados de viviendas registren aumentos en  los precios de venta sin que se recupere la demanda. El tiempo de las burbujas no ha dejado de estar presente.

3 pensamientos en “Algo cambió en 2013 en el mercado de la vivienda

  1. LA VIVIENDA BÁSICA DEBIERA SEGUIR ABARATÁNDOSE PARA FAVORECER EL EMPLEO.-

    Contratar un trabajador es echarte a tu espalda a su casero.

    Este artículo se dirige a la Mayoría Natural “himbersora” en vivienda y votante. Por un lado se la reconforta con la buena noticia de que hay un algo que habría cambiado en el mercado inmobiliario en 2013. Por fin, estaríamos ante la esperada inflexión y la vivienda habría vuelto a encarecerse felizmente. Pero se le da la mala noticia de que no se debe a razones fundamentales sino al solo capricho expansionista del bancocentralismo, núcleo duro del presunto intervencionismo hacedor y deshacedor de burbujas. Se acepta, pues, la realidad de que ya nos estamos recuperando y se sitúa el debate sólo en cuánto fundamento tiene.

    Sin embargo lo que está en crisis es una estructura, modelo o patrón de crecimiento económico que:
    – arrancó a mediados de los 1980s,
    – alcanzó su cima en 2006,
    – se ha venido abajo en el período 2006-2010, y
    – va a estar transicionando hasta 2025.

    No sólo la reflexión sobre la estructuralidad brilla por su ausencia. Nada se dice de la distorsión en la distribución de la renta fruto de la exuberancia inmobiliaria. Probablemente se piensa que se trata de asuntos que comprometen la vendibilidad del discurso.

    En 2013, España siguió perdiendo población absoluta y las cohortes en edad de emanciparse prosiguieron reduciéndose mucho más; se siguieron terminando más viviendas que hogares se constituyeron; el alquiler promedio siguió estando descorrelacionado con el valor contable del inmueble en cuestión y situado a mitad de camino entre el salario mínimo interprofesional y a la pensión de jubilación promedio (exprimir 1.000 euros a un inquilino es como tener 1.000 millones de pesetas en al banco, considerando los tipos de interés de intervención y de retención fiscal vigentes: un “negocio” imbatible, tráfico de drogas incluido); los alquileres siguieron siendo deducibles del Impuesto sobre Sociedades sin límite alguno, con la proliferación de simulaciones que ello supone; y el stock que ha dejado tras de sí la burbuja-pirámide generacional (27 millones de casas para 17 millones de hogares) sigue depreciándose, generando costes de conservación y mantenimiento y sin estar puesto al servicio del abaratamiento de la contratación laboral y la regeneración de excedente empresarial.

    Este artículo está apegado a la consideración del precio de los inmuebles básicos como un indicador de la bondad de la situación económica. Pertenece al pasado. Intelectualmente, es un muerto vertical. Su utilidad es meramente escatológica: todavía queda mucho pisitófilo creditófago con quien contar, del mismo modo que, en 1959, cuando arrancó el Desarrollismo, quedaba aún mucho falangista cara al sol con su camisa nueva que tú bordaste en rojo ayer.

    Siento tener que decir estas cosas. Agradezco el perdón que pido por adelantado. Respeto este sitio de internet.

    • De acuerdo con la línea básica de argumentación, en la que destaca la carencia de los alquileres y el descenso en la creación de empleo.
      El comportamiento reciente de precios no tiene respaldo en la demanda de la economía española, sino en el burbujeo de inversores buitre, donde destaca la compra de viviendas sociales vendidas por AA. Públicas del PP y CiU.

  2. Pingback: Anónimo

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